Bất động sản nghỉ dưỡng: không như kỳ vọng

.

Bất động sản nghỉ dưỡng: không như kỳ vọng

Vân Oanh

(Địa ốc) - Cuối năm 2016, tại một cuộc hội nghị đánh giá thị trường bất động sản 2016, xu thế 2017 và giao lưu các sàn giao dịch bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh - Tổng giám đốc Công ty Đầu tư và Phân phối DTJ, nhận định, năm 2017 sẽ là năm bùng nổ của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Một khu nghỉ dưỡng xây dựng ở Sapa.

Cung lớn cầu nhỏ

Ông Khánh đưa ra nhận định trên từ kết quả quan sát sự phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm gần đây. Ông chia thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thành 2 giai đoạn phát triển chính. Trước năm 2014, phân khúc này phát triển ảm đạm vì đầu tư đơn lẻ, cục bộ, chưa được cam kết rõ ràng. Nhưng từ năm 2014 trở lại đây bất động sản nghỉ dưỡng đã được đầu tư bài bản, đồng bộ và có cam kết rõ ràng về lợi nhuận.

Ông Khánh cho biết: “Năm 2016 thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam có 44 dự án mở bán. Riêng 3 thành phố Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc, lượng dự án chào bán đã chiếm đến 35 dự án với 12.000 căn hộ nghỉ dưỡng và gần 2.000 biệt thự. Ngoài 3 đô thị ven biển này, bất động sản nghỉ dưỡng cũng bắt đầu phát triển ở Quảng Ninh, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Quy Nhơn…” Trong khi cả năm 2015 chỉ có khoảng 7-8 dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên toàn quốc được chào bán.

Đến năm 2017, bất động sản nghỉ dưỡng đã thật sự bùng nổ về nguồn cung, nhưng nhu cầu thị trường đối với sản phẩm này lại không thấy bùng nổ như kỳ vọng của ông Khánh cũng như nhiều nhà đầu tư bất động sản khác. Ông Khánh cho biết nguồn cung codotel trong năm 2017 đã tăng mạnh tại nhiều tỉnh ven biển trên cả nước trong khi đó cầu lại nhỏ, có hạn. Việc ngày càng có nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng làm cho nguồn cung tăng quá nhanh so với sức mua của thị trường.

Theo Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (chuyên đầu tư và phân phối bất động sản), trong quí 3 vừa qua thị trường đón nhận 5 dự án bất động sản nghỉ dưỡng mới, cung cấp ra thị trường 382 căn biệt thự nhưng tỉ lệ tiêu thụ chỉ đạt 22%. Số biệt thự mới nêu trên nâng tổng nguồn cung sơ cấp (tổng số biệt thứ mới lần đầu tiên được chào bán ra thị trường bởi chủ đầu tư) toàn thị trường tại thời điểm đến cuối quý 3 là 1.039 căn, trong đó số lượng bán thành công chỉ có 15-20%. Tại Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Thuận, sức mua thậm chí còn thấp hơn, bình quân chỉ đạt 10-15%.

Cũng theo DKRA Việt Nam, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu tăng trong thời gian tới, đồng thời thị trường đã có sự phân hóa, chỉ những chủ đầu tư lớn và có uy tín mới có tỉ lệ tiêu thụ tốt.

Ở phân khúc condotel, báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy trong quí 3-2017 có thêm 8 dự án mới hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo của những dự án cũ, cung cấp ra thị trường 4.096 căn, tăng gấp 2,2 lần so với quý trước. Tỉ lệ tiêu thụ đạt 1.128 căn, tương đương 28%. Tính từ đầu năm đến hết quí 3, nguồn cung sơ cấp của condotel trên cả nước đạt 6.013 căn. Các dự án tập trung chủ yếu ở Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng… Thị trường bùng nổ với hàng loạt dự án như The Coastal Hill của FLC Quy Nhơn, Condotel Sonasea Phú Quốc của CEO ở Kiên Giang, Tropicana Nha Trang của Miền Nhiệt Đới… Nguồn cung sơ cấp dồi dào nhưng sức cầu của thị trường chưa tốt. Các dự án đưa ra có tỉ lệ hấp thụ khoảng 20-25%.

Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, sau hai năm sôi động với cung và cầu mạnh thì thì bất động sản nghỉ dưỡng từ giữa 2017 có dấu hiệu giảm nhiệt nên sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp nhằm thúc đẩy tốc độ tiêu thụ càng trở nên quyết liệt hơn. Hơn nữa thị trường nghỉ dưỡng hiện nay đang cần sự kiểm chứng thực tế từ các chương trình cam kết lợi nhuận mà đa số các dự án áp dụng và điều đó cũng có tác động không nhỏ đến tâm lý của người mua. Có một số dự án xuất hiện những trục trặc trong việc thực hiện cam kết cũng như vấn đề về pháp lý nên khách hàng bắt đầu có sự nghi ngại sau thời gian đầu hào hứng.

DKRA Việt Nam cũng dự báo, nguồn cung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng nhưng lượng tiêu thụ sẽ không có nhiều đột phá.

Hiện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chưa có số liệu tổng hợp về tình hình tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam trong năm 2017. Nhưng riêng trong quí 3 của năm 2017 Hiệp hội này cho biết cả nước ghi nhận 3.114 giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng (gồm cả condotel và biệt thự). Trong đó Nha Trang có tới 985 căn condotel giao dịch thành công, với mức giá trung bình khoảng 50 - 70 triệu/mét vuông ở sát biển.

Còn theo ông Nguyễn Hoạt, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, hiện tỉnh này có khoảng 20 dự án codotel với hơn 10.000 căn đã được cấp phép; khoảng 500-600 biệt thự nghỉ dưỡng, trong đó chỉ riêng ở Hòn Tre đã có hơn 400 biệt thự đi vào hoạt động tốt.

Vẫn theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tổng lượng giao dịch condotel trong quí 3 vừa qua tại Đà Nẵng là 697, chủ yếu từ các dự án CocoBay, Coco Center House… với giá giao động từ 29 - 48 triệu/mét vuông.

Còn bất động sản nghỉ dưỡng tại các tỉnh thành khác như: Quảng Ninh, Thanh Hóa, Quy Nhơn… đạt 614 giao dịch trong quí 3 vừa qua, tăng 49% so với quý hai của năm nay.

Dự báo thị trường sẽ phát triển?

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo thời gian tới hình giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được khách hàng quan tâm nhiều, thị trường sẽ ổn định và phát triển. Một trong những lý do dẫn tới dự báp lạc quan này là Bộ Xây Dựng đã có văn bản trình thủ tướng về tháo gỡ một số vướng mắc về việc cấp quyền sở hữu cho loại hình codotel, giúp giải tỏa yếu tố tâm lý và tăng niềm tin cho các nhà đầu tư.

Việc thay đổi chính sách bán hàng với những hình thức khuyến mãi đa dạng của các doanh nghiệp, cộng với dự báo lạc quan của thị trường du lịch, cũng sẽ ít nhiều góp phần làm tăng triển vọng phát riển của mảng thị trường này. Trong những tháng qua, hàng loạt các dự án biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng như: Movenpick Phú Quốc, Sonasea Villas Phú Quốc, Gold Coast Nha Trang, Ocean Vista Phan Thiết, Swisstouches La Luna Resort… liên tục tung ra các chương trình khuyến mãi khá hấp dẫn như: tặng vàng, rút thăm trúng ôtô, mua nhà tặng trọn bộ nội thất 5 sao, chiết khấu 2-5% trong lễ mở bán…

Tại hội thảo “Nhận diện tiềm năng và cơ cấu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng 2017 - 2025” tổ chức mới đây, các chuyên gia cho rằng, làn sóng đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới sẽ không chỉ tập trung ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc mà sẽ lan mạnh sang các địa phương khác như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Phan Thiết, Hải Phòng...

Tại hội thảo trên, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất Động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn còn biên độ rất rộng để phát triển và với tình hình thực tế hiện nay vẫn thiếu so với nhu cầu. Bởi Việt Nam có nhiều bờ biển và cảnh quan đẹp, lượng du khách trong nước và quốc tế ngày càng tăng. Đây là những yếu tố giúp cho bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Còn theo ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang có sức hấp dẫn lớn khi xuất hiện những sản phẩm có giá trị đầu tư vừa phải. Đây cũng là sản phẩm đang có cam kết sinh lời an toàn và bảo toàn vốn tốt. Ngoài ra, tính xã hội hóa và chuyên môn hóa cao trong vận hành khai thác và quản lý tài sản bất động sản cũng khiến loại hình này trở lên hấp dẫn.

Vẫn lo ngại rủi ro

Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất Động sản Việt Nam, cảnh báo bất động sản nghỉ dưỡng là một phân khúc thị trường mới đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư với thuận lợi và rủi ro song hành với nhau. Do đó, khi mua sản phẩm bất động sản này phải quan tâm đến sức mạnh tài chính của chủ đầu tư. Thứ đến là phải quan tâm đến lợi nhuận thực mà chủ đầu tư cam kết sẽ đem lại cho khách hàng.

Ông Võ cho rằng nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đưa ra mức lợi nhuận khá hấp dẫn 8-10%/năm. Tuy nhiên, rủi ro lớn cho người mua sản phẩm bất động sản này là tính pháp lý của dự án. Hiện không có con số chính thức nào cho biết đã có bao nhiêu dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép. Điều này có nghĩa, tất cả các dự báo hiện tại đều là phỏng đoán, dẫn tới rủi ro lớn cho nhà đầu tư cá nhân khi không biết đâu là thông tin thực, đâu là thông tin gây nhiễu, thông tin giả. Vì vậy, đa số các nhà đầu tư cá nhân hiện nay đều theo cảm tính, chỉ biết tin vào các chủ đầu tư tự quảng cáo hoặc mua theo số đông.

Còn theo phân tích của ông Rudolf Hever, Giám đốc Bộ phận Tư vấn khách sạn, Savills châu Á - Thái Bình Dương, với nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hiện tại, khi bán chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận với khách 8-10% mỗi năm là kỳ vọng quá cao. Bởi dự án nghỉ dưỡng không phải là dự án căn hộ để cho thuê theo tháng, theo năm mà là cho thuê như khách sạn nên lợi nhuận không cao.

Ông Rudolf Hever cho rằng điều này đáng lo ngại, vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết. Để tạo nguồn doanh thu chi trả cho cam kết, dự án nghỉ dưỡng phải được vận hành hoàn toàn như khách sạn và đạt kết quả hoạt động kinh doanh tốt, nhưng hầu hết dự án không đảm bảo yếu tố này. Tuy nhiên, do cạnh tranh gay gắt, nên chủ đầu tư phải tăng cường quảng bá sản phẩm, cũng như áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận cao để thu hút người mua.

“Chính cuộc chạy đua cam kết lợi nhuận càng trở nên rủi ro hơn cho người mua và cả chủ đầu tư, nhất là từ một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm, nhưng phát triển dự án với quy mô lớn,” ông Rudolf Hever nói.

Bất động sản vùng ven sẽ bứt phá

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh.

Nối tiếp đà phục hồi của năm 2016, năm 2017 vừa qua đã chứng kiến phân khúc đất nền có sự bứt phá mạnh mẽ. Ở khu vực phía Nam, điểm nóng không chỉ tập trung tại những khu vực có nhiều công trình hạ tầng trọng điểm đang triển khai như quận 2, quận 9, Thủ Đức của TPHCM mà đã lan tỏa ra các khu vực vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương… Trong bối cảnh hệ thống hạ tầng của vùng đô thị TPHCM ngày càng được cải thiện giúp gia tăng tính kết nối giữa các tỉnh, thành và quỹ đất của thành phố ngày càng khan hiếm thì cơ hội cho phân khúc đất nền vùng ven trong năm 2018 và những năm tiếp theo là rất lớn. Nhiều chuyên gia gần đây đều cho rằng khi TPHCM ngày càng trở nên quá tải, giá nhà đất bị đội lên cao, thì việc giãn dân từ trung tâm thành phố ra các vùng ven và các địa phương lân cận là xu hướng tất yếu. Không chỉ những người làm việc ở TPHCM tìm đến Đồng Nai, Bình Dương để sinh sống, mà nhiều người đã quyết định chọn những khu vực này để an cư lạc nghiệp. Vì vậy, bất động sản ở khu vực này vẫn luôn được quan tâm.

Theo tôi, thị trường Đồng Nai sẽ thu hút sự chú ý nhiều nhất bởi bên cạnh việc tăng tốc xây dựng sân bay quốc tế Long Thành còn có hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như cao tốc Bến Lức - Long Thành, hoàn thành đại lộ Mỹ Phước - Tân vạn - Nhơn Trạch thuộc tuyến Vành đai 3 TPHCM, cầu nối quận 2 với Nhơn Trạch và kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên về đến thành phố Biên Hòa.

Thị trường Bình Dương cũng có nhiều cơ hội lớn khi từ lâu đã được xem là sân sau của TPHCM với hệ thống giao thông đã tương đối hoàn thiện và đang thúc đẩy tiến trình xây dựng thành phố thông minh đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế. Ngoài ra, mới đây Bình Dương còn liên tiếp đón tin vui khi được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương lập Quy hoạch xây dựng vùng đô thị tỉnh Bình Dương, thành phố Thủ Dầu Một đã được công nhận là đô thị loại I, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên được thống nhất sẽ kéo dài đến thị xã Dĩ An và thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục đứng trong nhóm đầu cả nước.

Thời gian vừa qua, dù không quá nóng nhưng thị trường bất động sản Bình Dương đã có sự điều chỉnh cần thiết, hướng đến giá trị thực phục vụ nhu cầu an cư của những người muốn sinh sống, làm ăn tại đây. Hàng loạt chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước đã và đang triển khai dự án tại đây như Setia, Becamex Tokyu, Navi Land, NHO, Đất Xanh, Samland và cả “ông lớn” Him Lam. Năm 2018 tôi cho rằng xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra mạnh hơn nữa song song với đà phát triển kinh tế và cơ sở hạ tầng của Bình Dương.

Đặng Thị Kim Oanh

 

Nguồn: www.thesaigontimes.vn